Fällt auf das geerbte Haus Erbschaftsteuer an?
Das hängt von Verwandtschaftsgrad, Immobilienwert und Nutzung ab. Ehepartner haben 500.000 Euro Freibetrag, Kinder 400.000 Euro je Elternteil, dazu kommt die Familienheim-Befreiung: Erbt der Ehepartner die selbst bewohnte Immobilie und wohnt zehn Jahre darin weiter, bleibt sie komplett steuerfrei, für Kinder gilt das bis 200 Quadratmeter Wohnfläche, der übersteigende Teil wird anteilig besteuert. Wer vor Ablauf der zehn Jahre auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend, Ausnahme sind zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit. Angesetzt wird der Verkehrswert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz schätzt, ein Gutachten kann sich lohnen, wenn die Schätzung zu hoch ausfällt. Unser Rechner zeigt die Steuer für Ihren Fall.
Rechtsgrundlage: § 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG
Was gilt steuerlich beim Verkauf des geerbten Hauses?
Entscheidend ist die Spekulationsfrist von zehn Jahren, und hier liegt die wichtigste Nachricht: Als Erbe übernehmen Sie die Haltedauer des Verstorbenen. Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist Ihr Verkauf sofort einkommensteuerfrei, egal wie schnell Sie verkaufen. Lief die Frist noch, wird der Gewinn steuerpflichtig, es sei denn, die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt, die Selbstnutzung des Erblassers zählt dabei mit. Erbschaftsteuer und Einkommensteuer sind getrennte Fragen, die eine ersetzt die andere nicht. Vor dem Verkauf gehört der Wert auf den Tisch, eine unabhängige Bewertung schützt vor dem häufigsten Fehler, dem zu schnellen Verkauf unter Wert an Aufkäufer.
Rechtsgrundlage: § 23 EStG
Muss ich das Grundbuch ändern, und was kostet das?
Ja, das Grundbuch muss auf die Erben berichtigt werden, dafür genügt beim Grundbuchamt der Erbschein oder das notarielle Testament mit Eröffnungsprotokoll, ein Notar ist für die reine Berichtigung nicht nötig. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Umschreibung gebührenfrei, danach fallen Gebühren nach dem Immobilienwert an, bei einem 400.000-Euro-Haus mehrere hundert Euro, die Frist sollte man deshalb nicht verstreichen lassen. Wichtig für Verkäufer: Verkaufen können Sie erst, wenn Ihre Erbenstellung nachgewiesen ist, der Kaufinteressent und sein Notar verlangen Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament, das handschriftliche Testament allein genügt dem Grundbuchamt nicht.
Rechtsgrundlage: Nr. 14110 KV GNotKG
Wir sind mehrere Erben. Wer entscheidet über das Haus?
Mit dem Erbfall gehört das Haus der Erbengemeinschaft gemeinsam, niemandem allein, auch nicht dem, der drin wohnt. Verkauf, Vermietung und Beleihung erfordern Einigkeit beziehungsweise bei ordnungsgemäßer Verwaltung Mehrheitsbeschlüsse, der Verkauf des ganzen Hauses braucht alle Unterschriften. Die üblichen Wege: Ein Miterbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus, die Gemeinschaft verkauft gemeinsam und teilt den Erlös, oder ein Miterbe verkauft seinen Erbteil. Blockiert ein Miterbe dauerhaft, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung, sie erzielt aber regelmäßig weniger als der freie Verkauf, unsere Seite dazu erklärt Ablauf und Risiken. Je früher ein realistischer Wert feststeht, desto sachlicher wird die Einigung.
Welche laufenden Pflichten habe ich ab dem Erbfall?
Ab dem Todestag laufen alle Kosten und Pflichten auf die Erben: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Strom, Heizung, Verkehrssicherung, bei vermieteten Objekten treten die Erben in die Mietverträge ein, Kaution und Nebenkostenabrechnung inklusive. Sofort prüfen: Besteht eine Wohngebäudeversicherung und ist sie informiert, ein unbewohntes Haus gilt vielen Versicherern als erhöhtes Risiko und muss gemeldet werden, sonst droht im Schadensfall die Leistungskürzung. Läuft noch ein Kredit, tritt die Erbengemeinschaft in das Darlehen ein, die Bank früh einbinden verhindert Kündigung und Verzugszinsen. Und die Erbschaftsteuererklärung: Das Finanzamt ist binnen drei Monaten formlos über den Erwerb zu informieren.
Rechtsgrundlage: § 30 ErbStG
Lohnt sich behalten und vermieten statt verkaufen?
Die Rechnung hat drei Teile. Erstens die Rendite: Miete abzüglich Instandhaltung, Verwaltung und Rücklagen ins Verhältnis zum erzielbaren Verkaufspreis setzen, bei alten Häusern mit Sanierungsstau ist die realistische Nettorendite oft ernüchternd. Zweitens die Lage der Erbengemeinschaft: Vermietung bindet die Miterben auf Jahre aneinander, das funktioniert nur mit klaren Vereinbarungen. Drittens Steuer: Vermietete Immobilien lassen Abschreibung und Werbungskosten zu, dafür bleibt ein späterer Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist steuerpflichtig. Eine ehrliche Bewertung durch einen unabhängigen Sachverständigen, nicht durch den kaufinteressierten Makler, ist die Grundlage jeder dieser Entscheidungen, im Verzeichnis finden Sie Immobilienbewerter Ihrer Region.