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Was kostet das Überschreiben?
Die Übertragung eines Grundstücks muss notariell beurkundet werden, dazu kommen die Gebühren des Grundbuchamts für die Eigentumsumschreibung. Beide richten sich nach dem Immobilienwert, als Faustzahl liegen Notar und Grundbuch zusammen bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Werts, bei einem Haus für 400.000 Euro also grob 6.000 bis 8.000 Euro. Werden Nießbrauch, Wohnrecht oder Rückforderungsrechte mit eingetragen, steigen die Gebühren etwas, das ist gut angelegtes Geld, weil genau diese Rechte den Schenker absichern. Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkungen an Ehegatten, eingetragene Partner, Kinder und Enkel nicht an, bei Geschwistern dagegen schon.
Rechtsgrundlage: § 311b BGB, § 3 GrEStG
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Wie viel kann steuerfrei übertragen werden?
Für die Schenkungsteuer gelten dieselben Freibeträge wie beim Erben: 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Partner, 400.000 Euro je Kind und Elternteil, 200.000 Euro je Enkel. Der entscheidende Unterschied zum Erben: Die Freibeträge leben alle zehn Jahre neu auf, ein Haus lässt sich also in Etappen oder neben anderem Vermögen gestaffelt übertragen. Ein vorbehaltener Nießbrauch mindert zusätzlich den steuerlichen Wert der Schenkung, denn beschenkt wird nur das Eigentum ohne die Nutzung. Ob und wie viel Steuer anfällt, lässt sich mit unserem Rechner mit allen Freibeträgen und Steuerklassen durchspielen.
Rechtsgrundlage: §§ 14, 16 ErbStG
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Nießbrauch oder Wohnrecht: Was ist der Unterschied?
Der Nießbrauch ist das stärkere Recht: Der Schenker darf das Haus weiter selbst bewohnen oder vermieten und die Mieten behalten, auch wenn er ins Pflegeheim zieht. Das Wohnrecht erlaubt nur das eigene Wohnen, meist beschränkt auf bestimmte Räume, zieht der Berechtigte dauerhaft aus, läuft es ins Leere. Wer die Immobilie als Alterssicherung braucht, wählt deshalb im Zweifel den Nießbrauch. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und bleiben auch bei einem Verkauf bestehen, was das Haus für Käufer und finanzierende Banken praktisch unattraktiv macht, genau das ist der Schutz.
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Welche Rückforderungsrechte gehören in den Vertrag?
Ohne vertragliche Regelung ist die Schenkung endgültig, zurückfordern kann der Schenker nur bei grobem Undank oder eigener Verarmung. Deshalb gehören in den Übergabevertrag Rückforderungsrechte für die Fälle, die niemand plant: Das Kind stirbt vor den Eltern, es wird insolvent, das Haus soll verkauft oder belastet werden, oder es kommt zur Scheidung und das Haus droht in den Zugewinnausgleich zu fallen. Gesichert wird das über eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch, erst sie macht das Rückforderungsrecht auch gegenüber Gläubigern und Käufern durchsetzbar. Diese Klauseln kosten beim Notar wenig und lassen sich später nicht mehr nachholen.
Rechtsgrundlage: §§ 528, 530 BGB
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Was hat es mit den 10-Jahres-Fristen auf sich?
Drei verschiedene Fristen, die oft verwechselt werden. Erstens: Die Steuerfreibeträge leben alle zehn Jahre neu auf, frühes Übertragen eröffnet also mehrere Runden. Zweitens: Verarmt der Schenker innerhalb von zehn Jahren, etwa durch Pflegekosten, kann das Sozialamt die Schenkung zurückfordern. Drittens: Für den Pflichtteil anderer Kinder schmilzt die Schenkung über zehn Jahre ab, jedes Jahr um ein Zehntel, aber Achtung, bei vorbehaltenem Nießbrauch beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung gar nicht erst zu laufen, die Schenkung bleibt dann dauerhaft voll ergänzungspflichtig. Wer mit der Überschreibung Pflichtteile steuern will, braucht deshalb eine durchdachte Gestaltung, unsere Seite zur Pflichtteilsergänzung erklärt die Details.
Rechtsgrundlage: § 2325 BGB
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Wann ist Überschreiben die falsche Idee?
Wenn die Absicherung im Alter davon abhängt. Wer außer dem Haus wenig hat, gibt mit dem Eigentum seine Verhandlungsmasse aus der Hand, Nießbrauch und Rückforderungsrechte mildern das nur ab. Auch als schneller Trick vor dem Pflegefall taugt die Überschreibung nicht, die Zehnjahresfrist des Sozialamts läuft, und selbst danach kann Schenkungsrecht greifen. Zwischen Ehegatten gibt es für das selbst bewohnte Familienheim eine eigene Steuerbefreiung ohne Betragsgrenze, hier ist die Überschreibung oft unnötig oder aus anderen Gründen sinnvoll. Vor dem Notartermin gehört der Fall einmal komplett durchgerechnet, mit realistischem Immobilienwert, im Verzeichnis dieser Seite finden sich Sachverständige für die Bewertung.
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Haus überschreiben bei Privatinsolvenz oder drohenden Schulden: geht das?
Nicht so, wie es sich viele vorstellen. Wer sein Haus verschenkt, um es vor Gläubigern zu retten, erreicht meist das Gegenteil. Eine Schenkung kann der Insolvenzverwalter anfechten, wenn sie in den vier Jahren vor dem Insolvenzantrag erfolgt ist, und zwar ohne dass irgendeine Absicht nachgewiesen werden muss. Wollte der Schenker seine Gläubiger gezielt benachteiligen und wusste der Beschenkte davon, reicht die Anfechtung sogar zehn Jahre zurück. Dieselben Regeln gelten außerhalb der Insolvenz nach dem Anfechtungsgesetz, wenn ein einzelner Gläubiger vollstreckt. Das Haus fällt dann in die Masse zurück, der Beschenkte muss es herausgeben, und die Notarkosten sind verloren. Umgekehrt gilt: Ist der Beschenkte in der Insolvenz oder steht sie bevor, landet das übertragene Haus in seiner Insolvenzmasse. Eltern, die einem verschuldeten Kind das Haus überschreiben wollen, sollten stattdessen an ein anderes Kind oder ein Enkelkind übertragen oder das Haus behalten und testamentarisch mit Testamentsvollstreckung regeln. Wer ein Haus zurückerhalten möchte, weil das Kind nach der Schenkung in die Insolvenz gerät, braucht ein vorher im Vertrag vereinbartes Rückforderungsrecht genau für diesen Fall.
Rechtsgrundlage: § 133, § 134 InsO, § 3, § 4 AnfG
Quellen: § 134 InsO, unentgeltliche Leistung ·§ 4 AnfG, unentgeltliche Leistung
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Haus an mehrere Kinder überschreiben: an alle gemeinsam oder an eines mit Ausgleich?
An eines mit Ausgleich ist fast immer die bessere Lösung. Übertragen die Eltern das Haus an alle Kinder gemeinsam, entsteht eine Eigentümergemeinschaft, in der jede Entscheidung, vom Dach bis zum Verkauf, Einstimmigkeit braucht. Was in der Erbengemeinschaft regelmäßig zum Streit führt, wird hier freiwillig und zu Lebzeiten angelegt. Die verbreitete Gestaltung ist deshalb: Das Haus geht an das Kind, das es bewohnen oder halten will, die Geschwister erhalten eine Ausgleichszahlung oder anderes Vermögen, und im Übergabevertrag wird festgehalten, dass die Zuwendung auf den späteren Pflichtteil anzurechnen ist. Ohne diese Anrechnungsklausel können die Geschwister beim Tod der Eltern zusätzlich Pflichtteilsergänzung verlangen. Der Freibetrag von 400.000 Euro gilt je Kind und je Elternteil; bei einem Haus, das beiden Eltern gehört, kann jeder seinen Anteil an das Kind übertragen und so 800.000 Euro steuerfrei bewegen. Wer die Geschwister gleichbehandeln will, muss den Immobilienwert kennen, ein Gutachten schafft die Grundlage, auf der niemand später von Benachteiligung sprechen kann.
Rechtsgrundlage: § 2050, § 2315, § 2325 BGB, § 16 ErbStG
Ein belastbarer Verkehrswert entscheidet über Erbschaftsteuer, Pflichtteil und Auszahlung der Miterben. Immobiliengutachter in Ihrer Nähe anfragen