Was kostet das Überschreiben?
Die Übertragung eines Grundstücks muss notariell beurkundet werden, dazu kommen die Gebühren des Grundbuchamts für die Eigentumsumschreibung. Beide richten sich nach dem Immobilienwert, als Faustzahl liegen Notar und Grundbuch zusammen bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Werts, bei einem Haus für 400.000 Euro also grob 6.000 bis 8.000 Euro. Werden Nießbrauch, Wohnrecht oder Rückforderungsrechte mit eingetragen, steigen die Gebühren etwas, das ist gut angelegtes Geld, weil genau diese Rechte den Schenker absichern. Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkungen an Ehegatten, eingetragene Partner, Kinder und Enkel nicht an, bei Geschwistern dagegen schon.
Rechtsgrundlage: § 311b BGB, § 3 GrEStG
Wie viel kann steuerfrei übertragen werden?
Für die Schenkungsteuer gelten dieselben Freibeträge wie beim Erben: 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Partner, 400.000 Euro je Kind und Elternteil, 200.000 Euro je Enkel. Der entscheidende Unterschied zum Erben: Die Freibeträge leben alle zehn Jahre neu auf, ein Haus lässt sich also in Etappen oder neben anderem Vermögen gestaffelt übertragen. Ein vorbehaltener Nießbrauch mindert zusätzlich den steuerlichen Wert der Schenkung, denn beschenkt wird nur das Eigentum ohne die Nutzung. Ob und wie viel Steuer anfällt, lässt sich mit unserem Rechner mit allen Freibeträgen und Steuerklassen durchspielen.
Rechtsgrundlage: §§ 14, 16 ErbStG
Nießbrauch oder Wohnrecht: Was ist der Unterschied?
Der Nießbrauch ist das stärkere Recht: Der Schenker darf das Haus weiter selbst bewohnen oder vermieten und die Mieten behalten, auch wenn er ins Pflegeheim zieht. Das Wohnrecht erlaubt nur das eigene Wohnen, meist beschränkt auf bestimmte Räume, zieht der Berechtigte dauerhaft aus, läuft es ins Leere. Wer die Immobilie als Alterssicherung braucht, wählt deshalb im Zweifel den Nießbrauch. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und bleiben auch bei einem Verkauf bestehen, was das Haus für Käufer und finanzierende Banken praktisch unattraktiv macht, genau das ist der Schutz.
Welche Rückforderungsrechte gehören in den Vertrag?
Ohne vertragliche Regelung ist die Schenkung endgültig, zurückfordern kann der Schenker nur bei grobem Undank oder eigener Verarmung. Deshalb gehören in den Übergabevertrag Rückforderungsrechte für die Fälle, die niemand plant: Das Kind stirbt vor den Eltern, es wird insolvent, das Haus soll verkauft oder belastet werden, oder es kommt zur Scheidung und das Haus droht in den Zugewinnausgleich zu fallen. Gesichert wird das über eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch, erst sie macht das Rückforderungsrecht auch gegenüber Gläubigern und Käufern durchsetzbar. Diese Klauseln kosten beim Notar wenig und lassen sich später nicht mehr nachholen.
Rechtsgrundlage: §§ 528, 530 BGB
Was hat es mit den 10-Jahres-Fristen auf sich?
Drei verschiedene Fristen, die oft verwechselt werden. Erstens: Die Steuerfreibeträge leben alle zehn Jahre neu auf, frühes Übertragen eröffnet also mehrere Runden. Zweitens: Verarmt der Schenker innerhalb von zehn Jahren, etwa durch Pflegekosten, kann das Sozialamt die Schenkung zurückfordern. Drittens: Für den Pflichtteil anderer Kinder schmilzt die Schenkung über zehn Jahre ab, jedes Jahr um ein Zehntel, aber Achtung, bei vorbehaltenem Nießbrauch beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung gar nicht erst zu laufen, die Schenkung bleibt dann dauerhaft voll ergänzungspflichtig. Wer mit der Überschreibung Pflichtteile steuern will, braucht deshalb eine durchdachte Gestaltung, unsere Seite zur Pflichtteilsergänzung erklärt die Details.
Rechtsgrundlage: § 2325 BGB
Wann ist Überschreiben die falsche Idee?
Wenn die Absicherung im Alter davon abhängt. Wer außer dem Haus wenig hat, gibt mit dem Eigentum seine Verhandlungsmasse aus der Hand, Nießbrauch und Rückforderungsrechte mildern das nur ab. Auch als schneller Trick vor dem Pflegefall taugt die Überschreibung nicht, die Zehnjahresfrist des Sozialamts läuft, und selbst danach kann Schenkungsrecht greifen. Zwischen Ehegatten gibt es für das selbst bewohnte Familienheim eine eigene Steuerbefreiung ohne Betragsgrenze, hier ist die Überschreibung oft unnötig oder aus anderen Gründen sinnvoll. Vor dem Notartermin gehört der Fall einmal komplett durchgerechnet, mit realistischem Immobilienwert, im Verzeichnis dieser Seite finden sich Sachverständige für die Bewertung.