Eine Immobilie geerbt

Muss das Grundbuch geändert werden?

Ja. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung des Grundbuchs gebührenfrei, danach fallen Gebühren nach dem Wert an. Das ist einer der Termine, die am häufigsten übersehen werden — und einer der wenigen, bei denen bloßes Abwarten unmittelbar Geld kostet.

Wie wird die geerbte Immobilie bewertet?

Das Finanzamt setzt zunächst einen typisierten Wert nach dem Bewertungsgesetz an, ohne das Objekt zu sehen. Liegt dieser Wert über dem tatsächlichen Verkehrswert — etwa wegen Sanierungsstau oder ungünstigem Zuschnitt — können Sie mit einem qualifizierten Gutachten den niedrigeren Wert nachweisen. Bei größeren Objekten rechnet sich das häufig.

Rechtsgrundlage: § 198 BewG

Fällt Erbschaftsteuer auf die Immobilie an?

Das hängt von Verwandtschaftsgrad und Freibetrag ab. Für Ehepartner und Kinder gibt es zusätzlich eine Befreiung für selbstgenutztes Wohneigentum, wenn die Immobilie unverzüglich selbst bezogen und über zehn Jahre selbst bewohnt wird; bei Kindern ist die begünstigte Fläche begrenzt. Wird innerhalb dieser Zeit verkauft oder vermietet, entfällt die Befreiung rückwirkend.

Rechtsgrundlage: § 13 ErbStG

Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?

Neben der Erbschaftsteuer kann Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn anfallen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Entscheidend ist dabei die Haltedauer der verstorbenen Person, die den Erben zugerechnet wird — hatte sie das Objekt lange, ist die Frist meist längst abgelaufen. Bei durchgehender Selbstnutzung gelten Ausnahmen.

Rechtsgrundlage: § 23 EStG

Wie verkauft eine Erbengemeinschaft eine Immobilie?

Nur einstimmig. Ein einzelner Miterbe kann den Verkauf nicht durchsetzen — er kann aber seinen Erbanteil verkaufen, wobei die Miterben ein Vorkaufsrecht haben. Kommt keine Einigung zustande, bleibt die Teilungsversteigerung; die führt allerdings regelmäßig zu deutlich niedrigeren Erlösen als ein freihändiger Verkauf und sollte das letzte Mittel bleiben.