Haushaltsauflösung im Nachlass: Wer zahlt, wer räumen muss, was bei Ausschlagung gilt
Nach einem Todesfall steht eine Wohnung voller Dinge, der Vermieter fragt nach dem Schlüssel, und die Familie fragt sich, wer das alles bezahlen soll. Die Antwort hängt an einer einzigen Frage: Wer ist Erbe geworden? Diese Seite erklärt, wer räumen und zahlen muss, wie die Kosten steuerlich zählen, und warum man vor einer Ausschlagung besser keinen Karton anfasst.
Wer muss die Wohnung räumen und die Haushaltsauflösung bezahlen?
Die Erben. Mit dem Tod geht das gesamte Vermögen samt aller Pflichten auf sie über, dazu gehört der Mietvertrag und mit ihm die Pflicht, die Wohnung geräumt zurückzugeben. Ob es einen oder mehrere Erben gibt, spielt für den Vermieter keine Rolle: Er kann sich an jeden von ihnen wenden, die Erben verteilen die Kosten dann untereinander nach ihren Erbanteilen. Bezahlt wird aus dem Nachlass. Reicht der nicht, haften die Erben grundsätzlich mit eigenem Geld, es sei denn, sie begrenzen die Haftung rechtzeitig, etwa durch Ausschlagung oder Nachlassverwaltung. Wer nicht Erbe ist, muss nichts räumen und nichts zahlen, auch dann nicht, wenn er das nächste Familienmitglied ist und der Vermieter drängt.
Sind die Kosten der Haushaltsauflösung eine Nachlassverbindlichkeit?
Ja. Räumung, Entsorgung und die bis zum Ende der Kündigungsfrist laufende Miete sind Verbindlichkeiten, die den Erben als solchen treffen, und damit Nachlassverbindlichkeiten. Das hat drei praktische Folgen. Erstens werden sie aus dem Nachlass bezahlt, bevor unter mehreren Erben geteilt wird; wer vorstreckt, holt sich das Geld aus dem Nachlass zurück und sollte Belege aufheben. Zweitens gehören sie zu den Kosten, die ein Erbe bei begrenzter Haftung nur aus dem Nachlass zahlen muss. Drittens mindern sie die Erbschaftsteuer: Kosten der Nachlassregelung sind abzugsfähig, ohne Nachweis über die Erbfallkostenpauschale von 15.000 Euro, darüber hinaus mit Belegen. Nicht dazu gehört, was Erben für sich selbst ausgeben, etwa die Renovierung, weil sie die Wohnung übernehmen wollen.
Was kostet eine Haushaltsauflösung nach einem Todesfall?
Für die reine Räumung gelten die Spannen, die auch sonst für Entrümpelungen gelten: Preistreiber sind Menge, Etage ohne Aufzug, Sondermüll und Zeitdruck. Betriebe rechnen den Wert verwertbarer Möbel, Geräte oder Sammlungen gegen, im günstigen Fall bleibt die Räumung kostenlos oder es wird sogar etwas ausgezahlt. Der oft übersehene Posten ist die Miete: Sie läuft bis zum Ende der Kündigungsfrist weiter, in der Regel drei Monate, und übersteigt bei einer städtischen Wohnung schnell die Kosten der Räumung selbst. Wer die Wohnung früher zurückgeben kann, sollte den Vermieter darauf ansprechen; viele nehmen sie vorzeitig an, wenn ein Nachmieter bereitsteht. Holen Sie zwei oder drei Angebote nach Besichtigung ein, Schätzungen am Telefon halten selten.
Wohnung
Räumung, Faustwert
Was dazukommt
1 bis 2 Zimmer
500 bis 1.500 Euro
Miete bis Ende der Kündigungsfrist, meist 3 Monate
3 Zimmer
1.500 bis 3.500 Euro
Sondermüll, Etage ohne Aufzug, Endreinigung
Einfamilienhaus mit Keller und Dachboden
3.000 bis 6.000 Euro und mehr
Entsorgung von Öltank, Bauschutt, Gartenabfall
Messie-Wohnung, Verwahrlosung
deutlich mehr, nur nach Besichtigung
Spezialreinigung, Geruchsbeseitigung
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Wie schnell muss die Wohnung leer sein?
Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod, er läuft mit den Erben weiter. Erben wie Vermieter können ihn aber innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod und vom Fehlen eintrittsberechtigter Angehöriger erfahren haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die beträgt drei Monate: Wer bis zum dritten Werktag eines Monats kündigt, ist zum Ende des übernächsten Monats draußen. Bis dahin ist Zeit zum Sichten, Räumen und Übergeben, und bis dahin läuft die Miete. Lebte ein Ehepartner, Lebensgefährte oder Kind mit in der Wohnung, tritt diese Person in den Mietvertrag ein und entscheidet selbst, ob sie bleibt; dann räumt niemand. Die Kündigung sollte schriftlich erfolgen und ausdrücklich das Sonderkündigungsrecht nennen, Muster gibt es bei Mietervereinen.
Ich will das Erbe ausschlagen: Darf ich die Wohnung trotzdem räumen?
Vorsicht, das ist die teuerste Falle auf dieser Seite. Wer sich wie ein Erbe verhält, kann das Erbe dadurch angenommen haben, ohne ein Wort zu sagen, und dann ist die Ausschlagung nicht mehr möglich. Möbel verkaufen, Sachen an Verwandte verteilen, eine Räumungsfirma beauftragen, den Mietvertrag als Erbe kündigen oder die Kaution einfordern: Das alles sind Handlungen, die ein Gericht als Annahme werten kann. Unschädlich sind reine Sicherungs- und Erhaltungsmaßnahmen: die Wohnung abschließen, Verderbliches aus dem Kühlschrank entsorgen, Haustiere versorgen, wichtige Papiere in Verwahrung nehmen, die Bestattung organisieren. Steht die Ausschlagung im Raum, weil Schulden vermutet werden: erst ausschlagen, dann nichts mehr anfassen. Die Frist dafür beträgt sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall. Der Vermieter muss sich danach an den nächsten Erben halten, nicht an Sie.
Wer räumt und zahlt, wenn alle Angehörigen ausschlagen?
Am Ende der Kette wird der Staat gesetzlicher Erbe, meist das Bundesland, in dem die verstorbene Person zuletzt gewohnt hat. Er kann nicht ausschlagen, haftet aber nur mit dem, was im Nachlass ist. Ist dort nichts, bleibt der Vermieter auf den Räumungskosten sitzen, und genau deshalb üben manche Vermieter Druck auf Angehörige aus. Diesem Druck muss niemand nachgeben, der ausgeschlagen hat. Der Vermieter kann beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen, der die Wohnung räumt und die Kosten aus dem Nachlass bestreitet, soweit vorhanden. In der Praxis räumen Vermieter kleine Wohnungen oft selbst und verrechnen die Kaution. Eine Ausnahme gibt es: Wer den Mietvertrag mit unterschrieben hatte oder als Angehöriger in der Wohnung lebte, ist aus eigenem Recht Mieter geworden und muss unabhängig vom Erbe räumen.
Nein. Das Sozialamt übernimmt in Härtefällen die Bestattungskosten, nicht die Räumung der Wohnung. Wer als Erbe die Kosten nicht tragen kann, hat zwei Wege: die Haftung auf den Nachlass begrenzen oder die Kosten drücken. Sozialkaufhäuser und gemeinnützige Möbelbörsen holen brauchbare Möbel und Hausrat kostenlos ab, viele Kommunen bieten Sperrmüll einige Male im Jahr ohne Gebühr, und ein Betrieb mit Wertanrechnung kann die Rechnung deutlich senken, wenn Verwertbares dabei ist. Wichtig ist die Reihenfolge: erst prüfen, ob der Nachlass überschuldet ist, dann entscheiden, ob man überhaupt Erbe bleiben will, und erst danach Angebote einholen.
Der Heimvertrag endet mit dem Tod, Kosten für die Zeit danach dürfen nicht mehr berechnet werden. Das Heim braucht das Zimmer aber schnell wieder und setzt dafür meist eine Frist von wenigen Tagen, in der Angehörige die persönlichen Sachen abholen. Wer das nicht schafft, sollte das Heim um Aufschub bitten oder eine Einlagerung vereinbaren; einfach entsorgen darf das Heim nicht, es muss die Sachen für die Erben verwahren. Auch hier gilt die Regel zur Ausschlagung: Abholen und sichern ist unschädlich, verkaufen und verteilen nicht.